房地产行业2019年中报总结及全年业绩前瞻专题研究：增长是主基调-国信证券-20190910

### 房地产行业2019年中报总结及全年业绩前瞻专题研究 #### 标题解析 本报告由国信证券发布，标题为“房地产行业2019年中报总结及全年业绩前瞻专题研究：增长是主基调”，表明该报告主要分析了2019年上半年中国房地产行业的财务表现，并对其全年业绩进行了展望。标题中的“增长是主基调”意味着该报告的核心观点是认为尽管面临诸多挑战，房地产行业仍然保持着增长的趋势。 #### 描述解析 报告的描述部分重复了标题内容，强调了报告的主要研究方向是房地产行业2019年中期报告的总结以及对未来业绩的预期，重点关注的是增长趋势。 #### 报告内容关键知识点 ##### 1. 中报业绩增长情况 - **总体表现**：2019年上半年，房地产行业上市公司的营业收入同比增长23%，归母净利润同比增长15%，超过60%的房企实现了归母净利润的正增长。 - **原因分析**：这些良好的业绩表现主要得益于2017年上半年销售项目的结转，当时房地产市场处于量价齐升的阶段，销售项目的毛利率相对较高。 ##### 2. 市场关注的2019年中报财务指标 - **盈利能力**：报告显示50%的房企2019年上半年的ROE相比2018年同期有所提升，53%的房企ROIC同比提升；整体毛利率较去年同期增长1.6个百分点，净利率保持稳定。 - **负债水平**：截至2019年上半年末，房地产板块的净负债率为105%，较2018年末上升5.6个百分点；剔除预收账款后的资产负债率为60%，较2018年末上升5.9个百分点。 - **短期偿债能力**：货币资金与短期借款加一年内到期非流动负债之比为1.2，与过去两年持平，显示行业短期偿债能力保持稳定。 - **少数股东权益**：2019年上半年末少数股东权益占比为26%，较上年同期提升了2.1个百分点。约64%的房企“少数股东损益占净利润比值”小于“少数股东权益占比”。 ##### 3. 存货去化速度 - **变化趋势**：2019年第二季度的回款存货比为14%，较2019年一季度末的10%提高了3.5个百分点，表明房地产企业存货去化速度有所加快。 ##### 4. 全年业绩展望 - **增长潜力**：由于2017年的高毛利销售项目的结转，预计全年营收及利润将继续保持增长势头。根据主流卖方研究机构对55只地产股的业绩预测，2019年上半年末预收款能够锁定2019年下半年Wind一致预期营业收入的187%，并能锁定2020年Wind一致预期营业收入的45%。 - **销售表现**：尽管整体销售市场有所降温，但是一些第二梯队的龙头房企如世茂房地产、招商蛇口、金地集团和阳光城等，仍然取得了较高的销售增长率，分别达到41%、34%、33%和32%。 ##### 5. 地产股投资价值 - **短期反弹**：报告指出，随着大盘的企稳回升以及“全面降准”等政策利好，优势地产股短期内可能会出现反弹。 - **长期配置价值**：板块动态PE接近五年来的第二低位，表明市场对板块的担忧已经在股价中得到了体现，风险已经得到一定程度的释放。因此，具有“低估值+双增长（已披露的合同销售额及归母净利润预测值双双显著增长）”特点的优势地产股已经具备长期配置的价值。 #### 风险提示 报告最后提到了市场的风险和研究框架的风险，提醒投资者在做出投资决策时需要考虑这些不确定因素的影响。此外，报告还列出了之前发布的几篇相关研究报告，以便读者进一步了解该领域的研究背景和发展趋势。